کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری-گروه وکلای ایران آرتا

کمیسیون ماده 100 شهرداری از جمله کمیسیون های مختلفی است که در شهرداری برگزار میگردد این کمیسیون از جمله مراجعی است که به دلیل رشد شهرنشینی و گسترش ساخت و سازهای غیر مجاز وجود آن از جمله نیازهای مبرم جامعه امروزی می‌باشد.در قانون مجازات اسلامی قدیم در سال ۱۳۰۴ برای اولین بار هرگونه ساخت و ساز مغایر با پروانه صادره را جرم تلقی و مجازات آن را منوط به تصویب آیین نامه توسط دولت نمود.

در ادامه در سال ۱۳۳۴ قانون شهرداری تصویب و در ماده ۱۰۰ آن کمیسیونی برای رسیدگی به این نوع تخلف تشکیل شد.این کمیسیون(کمیسیون ماده 100) مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح می‌شود.

متن ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید.

تبصره ۱

در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تاسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری ، موضوع در کمیسیون‌هایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن ، مطرح می‌شود.

کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می‌نماید که ظرف ۱۰ روز توضیحات خود را کتبا ارسال دارد.پس از انقضای مهلت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیح شرکت می‌کند ، ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند.

در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری ، موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید.در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.

در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می‌نماید. شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند.هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری راسا اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آیین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود.

تبصره ۲ اصلاحی ۱۳۵۸

در مورد اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی،کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی( در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) ،

رای به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید.( جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد)

در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.

تبصره ۳ اصلاحی ۱۳۵۸

در مورد اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری،کمیسیون ماده 100 می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن‌بست) ،

رای به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید.( جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از ۴ برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد)

در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون(کمیسیون ماده 100) ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.

تبصره ۴ اصلاحی سال ۱۳۵۸

در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد،کمیسیون می‌تواند با صدور رای بر اخذ جریمه به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان ،

در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید اضافه بنای زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های ۲ و ۳ عمل خواهد شد.

تبصره ۵ اصلاحی سال ۱۳۵۸

در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن ،کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد صادر نماید.(مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع می‌باشد) شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می‌باشد.

تبصره ۶ اصلاحی سال ۱۳۵۸

در مورد تجاوز به معابر شهر مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنمایند.در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به کمیسیون ارسال نماید.

در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون ماده 100 است.

تبصره ۷ اصلاحی سال ۱۳۵۸

مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می‌گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند.

هرگاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی بطرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری و صدور رای بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد ، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس نماید.

شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا ۳ سال محرومیت از کارو در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رای تخریب به وسیله کمیسیون ماده 100 گردد به حداکثر مجازات محکوم کند.

مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌گردد.شهرداری مکلف است تا صدور رای محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده 100 به مدت حداکثر ۶ ماه از اخذ گواهی امضای مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری نماید.

ماموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمان‌ها نظارت نمایند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند،طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود. و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و ماموران شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود.

در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نشود می‌تواند با استفاده از ماموران اجراییات خود و در صورت لزوم ماموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید.

تبصره ۸ اصلاحی سال ۱۳۵۸

دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها (مصوب ۱۳۵۵/۱۱/۲۴ ) معامله انجام گرفته از ید مالک اولیه خارج شده باشد،

در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می‌باشد.

در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بنا جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می‌باشد.

تبصره ۹ الحاقی سال ۱۳۵۸

ساختمان‌هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری معاف می‌باشند.

تبصره ۱۰ الحاقی سال ۱۳۵۸

در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رای ظرف مدت ۱۰ روز نسبت به آن رای اعتراض نماید ،مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند که در صدور رای قبلی شرکت داشته‌اند رای این کمیسیون قطعی است.

تبصره ۱۱ الحاقی سال ۱۳۵۸

آیین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل تجدید نظر خواهد بود.

با توجه به توضیحات داده شده و بیان ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن و با دقت در آن میتوان یک لیستی از تخلفاتی که منجر به رسیدگی در کمیسیون ماده 100خواهد شد را مکتوب نماییم.

لیست تخلفات قابل رسیدگی در کمیسیون ماده 100

1. تبدیل استفاده باغ(با قطع اشجار)
2. تبدیل پارکینگ به مسکونی یا تجاری
3. استفاده حرف پزشکی از واحدهای مسکونی
4. ساختمان سازی در مناطق ممنوعه
5. ساختن بالکن
6. تفکیک اعیانی های تجاری بدون مجوز یا برخلاف ضوابط
7. تغییر کاربری
8. ساختن بدون پروانه ساختمان
9. قطعه بندی زمین بدون مجوز یا مغایر با ضوابط تفکیک عرصه.
10. ساختن اعیانی مغایر با نقشه و مفاد پروانه ساختمان
11. ساختن ساختمان طبق نقشه ولی در ملک دیگر یا در ضلع دیگر همان ملک.
12. رعایت نکردن استحکام بنا
13. رعایت نکردن ایمنی بنا
14. رعایت نکردن بهداشت در ساختمان
15. اشرافیت به املاک و ساختمان های مجاور
16. ساختن ساختمان در اراضی فاقد کاربری
17. ساختن ساختمان بیش از سطح اشغال مجاز
18. رعایت نکردن عقب نشینی املاک از برهای اصلاحی معابر و خیابان ها
19. ساختن اعیانی مازاد بر پروانه اعم از کم یا بیشتر از تراکم مجاز
20. ساختن ساختمان بیش از سطح اشغال مجاز.
21. تقسیم یک واحد ساختمانی بدون مجوز یا مغایر با ضوابط تفکیک اعیانی

و شاید بتوان موارد دیگری را در زمره موارد قابل بررسی در کمیسیون ماده 100 شهرداری دانست.

نحوه کار کمیسیون ماده 100 شهرداری

در ابتدا باید گفت کمیسیون ماده 100 نهادی مستقل از شهرداری است و اینگونه نیست که از لحاظ دستوری تحت اوامر ریاست شهرداری باشد و تنها ممکن است از لحاظ محل تشکیل ، در محل ساختمان شهرداری برگزار گردد .چون همانگونه که در صدر ماده بیان گردید متشکل از نماینده وزارت کشور و یکی از قضات دادگستری و نماینده انجمن شهر میباشد.

از اواسط تبصره ۱  ماده 100 به نحوه کارکرد کمیسیون ماده 100 اشاره گردیده بدین صورت که بیان مینماید : (( کمیسیون ماده 100 پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام مینماید که ظرف ۱۰ روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضای مهلت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیح شرکت می‌کند ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند))

بعد از این مطلب وظیفه شهرداری را در خصوص اعلام تخلف مربوطه بیان و سپس اشعار میدارد :((درصورتی که تصمیم کمیسیون ماده 100 بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد ، مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می نماید.))

سپس شهرداری میبایست این تصمیم و مهلت در نظرگرفته شده را به مالک ابلاغ کند و اگر در مهلت مقرر اقدام نکن شهرداری راساً اقدام به قلع بنا خواهد کرد.

انواع جریمه در کمیسیون ماده 100 شهرداری

• در صورت اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی

در این حالت در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی کمیسیون میتواند جریمه ای که نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد ، صادر نماید.

• درصورت اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری

در این حالت در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی کمیسیون ماده 100 می تواند رای به اخذ جریمه‌ای که نباید از حداقل دو برابر کمتر و از ۴ برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد برای مالک صادر نماید

• در صورت احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه.

در این حالت در صورت رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی کمیسیون ماده 100 می تواند رای بر اخذ جریمه از ذینفع به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است ،صادر نماید.

• درصورت عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن

در این حالت کمیسیون ماده 100 می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد صادر نماید.

در بقیه موارد تخلف که در لیست فوق ذکر شد ، قانونگذار تصریح به مورد جریمه خاص ننموده و صرفاً موضوع را قابل ارجاع به کمیسیون ماده 100 دانسته.

نحوه اعتراض به رای کمیسیون ماده 100

هرگاه به علت هریک از تخلفات فوق پرونده به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع گردد و منجر به صدور حکم قلع یا جریمه گردد شخص ذینفع میتواند در مهلت ۱۰ روز نسبت به رای صادره اعتراض نماید .بنابراین بعد از اعتراض ، کمیسیون دیگر ماده 100 برابر تبصره ۱۰ نسبت به رسیدگی به اعتراض اقدام خواهد کرد .

بعد از صدور رای دوم اگر چنانچه نسبت به آن مجدداً اعتراضی توسط ذینفع وجود داشته باشد میتواند در مهلت ۳ ماهه از طریق بالاترین مرجع اداری کشور یعنی دیوان عدالت اداری نسبت به رای دوم کمیسیون ماده 100 شکایت نماید.

در قانون تشکیلات و آیین رسیدگی دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۴ قبل از اصلاحات اخیر در سال ۱۴۰۲ پس از ارائه شکواییه از رای کمیسیونهای تخصصی مانند کمیسیون ماده 100 پرونده توسط شعب بدوی دیوان عدالت اداری رسیدگی می گردید.اما با اصلاحات اخیر در سال ۱۴۰۲ اعتراض به آراء کمیسیون های تخصصی در دیوان عدالت اداری در شعب تجدیدنظر دیوان رسیدگی خواهد شد.

سخن آخر اینکه

کمیسیون ماده 100 شهرداری از جمله کمیسیون‌های تخصصی مراجع اداری است که مانند مراجع تخصصی دیگر مانند اداره مالیات ، اداره کار و دیگر نهادهای اداری نسبت به صدور رای در خصوص صلاحیت‌های مصرح در قانون رسیدگی خواهد نمود.

لیست تخلفاتی را که کمیسیون ماده 100 شهرداری صلاحیت رسیدگی نسبت به آن را دارد و جرائم و ضمانت اجراهایی را که برای انواع تخلفات مذکور در قانون تصریح گردیده نیز بیان نمودیم.

و همچنین نحوه اعتراض و مراحل و دفعات اعتراض به آراء این کمیسیون را نیز خدمت عزیزان اذعان داشتیم. بدون شک یکی از گروه های موفق در زمینه پرونده های کمیسیون ماده 100 گروه وکلای ایران آرتا است .

چرا که دارای رزومه کاری موفق در این خصوص میباشد . وکلای با تجربه و متخصص در این حوزه از تمامی معضلات و راه حل های آن در زمینه تخصص خود آگاهند.اگر شما برای حل مشکل خود نیاز به مشاوره یا وکیل دارید ، حتما از تجربه و علم گروه وکلای ایران آرتا بهره ببرید. و با ما تماس بگیرید.