سرقفلی چیست؟-۰۹۱۲۸۰۴۶۳۹۴-گروه وکلای ایران آرتا

سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت؟

واقعا سرقفلی چیست؟ این مقاله از سوی گروه وکلای ایران آرتا تقدیم شما: تعداد زیادی از حقوقدانان و وکلا هم ، برای توصیف سرقفلی با ابهام مواجه هستند و ماهیت دقیق آن را نمیدانند.عده بسیاری از آنان این نهاد را همان حق کسب و پیشه یا تجارت میدانند

و حتی بسیاری مراجع قضایی نیز با این معضل روبرو شده اند و اختلافات در آراء صادره از سوی آنان نیز این مهم را گوشزد میکند که میبایست فهم و آموزش دقیقی نسبت به این موضوع حقوقی مهم بدست آورند. و عده ای دیگر این دو را متفاوت از یکدیگر ، ولی به نام سرقفلی میشناسند.

در واقع این قبیل افراد میگویند که ۲ نوع سرقفلی وجود دارد که یک سرقفلی همان در معنای اولیه  و دیگری را در معنای حق کسب یا پیشه یا تجارت میدانند و البته این نام اخیر را اصلا به زبان نمی آورند.

تاریخچه حق کسب و پیشه یا تجارت

حدود ۸۰ سال پیش در ایران شخصی آمریکایی به نام دکتر میلسپو توسط حکومت پهلوی به ریاست کل دارایی منصوب شد که مجلس قانونگذاری ایران قانونی را با عنوان (اختیارات آقای دکتر میلسپو)تصویب نمود که ماده یک آن عیناً بیان میداشت: ((به آقای دکتر میلسپو رییس کل دارایی فعلی اختیار داده میشود ،امر تحصیل اجناس غیر خواروباری و کلیه مواد خام و مصنوعات و وارد و صادر کردن اجناس و حمل و نقل و انبار نمودن و توزیع آن و همچنین مال الاجاره مستغلات و دستمزد کلیه کارها و خدمات عمومی را تحت اداره خود قراردهد))

این شخص با اختیارات حاصل از این قانون آیین نامه ای برای تثبیت قیمتها تصویب کرد که این آیین نامه در واقع اساس کار قانونگذاران ایران در تدوین قوانین بعدی حاکم بر روابط موجر و مستاجر شد.

در ماده ۶ و ۹ این آیین نامه حق جدیدی را برای مستاجر محل کسب و پیشه با وجود شرایطی در نظر گرفت و قانون گذاریهای بعدی مجلس صرفاً به جرح و تعدیل مواد این آیین نامه پرداخته و نهایتاً قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ را رقم زد که در مواد ۹ و۱۱و۱۷ و ۱۸ و ۱۹ وتبصره ماده ۲۳ به موضوع حق کسب و پیشه یا تجارت پرداخت.این مواد قانونی با توجه به واقعیتها و زیرساختهای موجود فایده عملی و قابلیت اجرا را نداشت و در واقع امکان استفاده مستاجر از مزایای این قانون منتفی بود.

اما همین قانون با مبانی مذکور در آن ، مبنا و پایه ای برای برقراری همین حقوق (حق کسب و پیشه یا تجارت ) در قانون سال ۱۳۵۶ با رعایت امکانات عملی شد. و خلاصه اینکه حق کسب و پیشه یا تجارت در قانون سال ۱۳۳۹ بطور قانونی و رسمی حیات یافت و پیمودن راهی را آغاز نمود که در سال ۱۳۵۶ به تصویب قانون بعدی روابط موجر و مستاجر که هم اکنون مجری است منتهی گردید.

تعریف سرقفلی

و اما بعد از بیان تاریخچه حق کسب و پیشه یا تجارت به بیان سرقفلی و تعریف آن می پردازیم و سپس بطور جزئی تر به تفاوت این دو نهاد پرداخته و وارد ماهیت آنان میشویم. همانطور که در سطور ابتدایی مقاله بیان شد سرقفلی مقوله ای جدا از حق کسب و پیشه یا تجارت است به عبارت اخری :

۱- سرقفلی حقی است که برای مستاجر ملک تجاری بوجود می آید . و در خصوص املاک مسکونی صدق نمیکند .این حق در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره مغازه توسط موجر برای مستاجر مشخص میگردد . یعنی موجر به غیر از اجاره بهای مغازه وجهی را در ابتدا  از مستاجر  میگیرد تا حق تقدمی برای مستاجر برای اجاره همان مغازه نسبت به مستاجرین دیگر بوجود بیاید.

۲-دومین حالت برای ایجاد سرقفلی ، دقیقا برابر آنچه قوانین موضوعه تعیین نموده است ؛ آن است که : مالک یا موجر در قرارداد اجاره تعهد نماید که هرساله ملک را با همان مبلغ به مستاجر اجاره بدهد و حق دادن منافع ملک به مستاجر دیگر را ندارد لذا در این حالت مستاجر میتواند با دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی از این حق خود بگذرد.

۳- حالت سوم ایجاد سرقفلی آن است که مالک یا موجر در قرارداد اجاره شرط نماید که همه ساله مغازه را به قیمت متعارف تنها به همین مستاجر  اجاره بدهد. که در این حالت نیز مستاجر با گذشت از حق خود به شرط دریافت مبلغی به نام حق سرقفلی میتواند اجازه واگذاری حق به مستاجرین جدید را بدهد. امروزه برای  این حق سند مالکیت صادر میگردد و به مانند سند رسمی مالکیت که برای عرصه و اعیان ملک وجود دارد این سند رسمی نیز به جهت یادآوری این حق برای مستاجر و به نام وی صادر میگردد.

سرقفلی چگونه محاسبه میگردد؟

همانطور که بیان شد سرقفلی وجهی است در ابتدا توسط مستاجر به موجر یا مالک برای داشتن اولویت در اجاره ملک پرداخت میکند و در انتهای قرارداد یا اثنای آن میتواند آن را به دیگری واگذار یا انتقال دهد. برای محاسبه میزان سرقفلی ابتدا به توافق طرفین در قرارداد یا شفاها مراجعه میشود در صورت عدم وجود چنین توافقی دادگاه موضوع را به کارشناس دادگستری ارجاع مینماید. البته امروزه با توجه به وجود سند مالکیت برای سرقفلی مانند مالکیت املاک قیمت عرفی سرقفلی نیز توسط خود خریدار و فروشنده مشخص میباشد.

اما گاها موجر یا مالک نه اجازه انتقال سرقفلی را به مستاجر جدید میدهد و نه خود حاضر به پرداخت آن و تخلیه ملک توسط مستاجر میباشد لذا اینجا رفع ترافع با دادگاه خواهد بود. بنابراین مراجعه به وکیل مجرب سرقفلی میتواند بسیار راهگشای شما در این خصوص باشد و اما نحوه و ملاک محاسبه میزان سرقفلی به عوامل زیادی از جمله موارد ذیل بستگی دارد :

• ۱-مساحت ملک

• ۲-قدمت ملک

• ۳-ارزش منطقه ای ملک

• ۴-میزان تورم اقتصادی

و چندین مورد دیگر که کارشناسان متخصص در این خصوص این عوامل را درنظر گرفته و ارزش سرقفلی را تعیین مینمایند.

آیا فروش سرقفلی بدون اجازه مالک امکان پذیر است؟

این سوال بسیار مهمی است که بسیاری از افراد به دنبال جواب آن میباشند. از آنجایی که در ابتدای این مقاله اختلاف عقیده علما و حقوقدانان در خصوص ترادف معنا و ماهیت سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت بیان شد ، نتیجه گیری برای جواب این سوال نیز سخت است . اما از آنجایی که حداقل از سال تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ دقیقا لفظ سرقفلی را توضیح داده ، تفکیک آن از حق کسب یا پیشه یا تجارت مشخص و مبرهن است .

بدین گونه که تا قبل از قانون مصوب سال ۱۳۷۶ ، قانون ۱۳۵۶ حاکم بر روابط استیجاری طرفین بود و ماده ۱۹ قانون اخیر ، انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت بدون اذن مالک را با ضمانت اجرای تعلق نصف این حق به مستاجر ، تصریح نموده بود اما حالا که قانون سال ۷۶ دقیقا این  نهاد را مشخص نموده قاعدتا شمولیت ماده ۱۹ قانون پیشین بر سرقفلی صحیح نیست . بنابراین در صورتی که مستاجر  این حق قانونی خود را بدون اجازه مالک به مستاجر بعدی منتقل نماید اگر در قرارداد اجاره ممنوعیتی بر آن نباشد هیچ مشکلی بوجود نمی آید.

لکن اگر در قرارداد اجاره انتقال حق سرقفلی از مستاجر سلب شده باشد صرفا انتقال آن توسط مستاجر فاقد آثار حقوقی و باطل میبشد ولی باعث تضییع نصف این حق طبق ماده ۱۹ قانون پیشین نخواهد شد.

وکیل سرقفلی کیست؟

یکی تخصصی ترین مقوله های حقوقی ، بحث سرقفلی است چرا که همانطور که قبلاً ذکر شد این حق و حق کسب یا پیشه یا تجارت از موضوعات مبهم حتی برای بسیاری از حقوقدانان و قضات و وکلاست. لذا وکیل ملکی و متخصص شخصی است که دارای علم و تجربه و هوش کافی در این زمینه بوده و بتواند پرونده موکل خود را به بهترین شکل ممکن به مسیر خواسته شده هدایت و مقامات قضایی را نسبت به موضوع آگاه و قانع نماید .

وکیلی که در این تخصص کاملا موفق عمل کرده و با تفکیک صحیح  این از حق کسب یا پیشه یا تجارت ، مصلحت موکل را رعایت و حق و حقوق او را مطالبه نماید . وکیل متخصص این حوزه قطعا باید به موضوع حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز کاملا واقف بوده تا بتواند تصویر درستی از مسیر حرکت پرونده برای مقام قضایی ترسیم نماید

فرق بین حق کسب یا پیشه یا تجارت با سرقفلی

تعریف و توضیحات مربوط به سرقفلی را  در سطور فوق توضیح دادیم اما تعریف حق کسب یا پیشه یا تجارت و فرق آن با سرقفلی در خطوط آتی ذکر خواهد شد.

تعریف حق کسب یا پیشه یا تجارت

تعریف حق کسب یا پیشه یا تجارت

این حق از آنجایی که حقی برای مستاجر ملک ، در ملک تجاری است ، بسیار شبیه حق سرقفلی است. اما در واقع این دو ، تعریف و ماهیتی جداگانه نسبت به هم دارند . چنانچه گذشت، سرقفلی وجهی است که در ابتدای قرارداد اجاره توسط مستاجر به موجر پرداخت میشود یا دو حالت دیگر که بیان شد ، تا حق اولویت نسبت منافع ملک برای وی قائل شود.

اما منشاء حق کسب یا پیشه یا تجارت وجهی که سابقاً پرداخت شده نیست. بلکه بصورت تدریجی با فعالیت و کار و تلاش مستاجر و کسب شهرت صنفی و مشتریان بیشتر برای مستاجر بوجود آمده و منافع آن در نهایت تا حدود زیادی متعلق به موجر خواهد بود. درواقع حق کسب و پیشه یا تجارت قائم به شخص مستاجر است نه قائم به ملک تجاری بدین معنا که این شخص مستاجر متخصص است که باعث افزایش رونق محل کسب طی سالها تلاش و تخصص خود گردیده

و مشتریان زیادی را حول خود و فعالیت شغلی خود جمع نموده.بنابراین گاهاً با عملکرد ضعیف مستاجر ملک شاید بتوان گفت حق کسب و پیشه یا تجارتی به تعلق نگیرد و یا حداقل با نظر کارشناس بسیار کم باشد. اما سرقفلی قائم به شخص نبوده بلکه به ملک و موقعیت و ساختار آن بستگی دارد. بر همین مبنا قانون سال ۵۶ در جهت حمایت از مستاجرین تصویب شد. به گونه ای که چنانچه مالک یا موجر بخواهد مستاجر را از ملک اخراج نماید میبایست مبلغی را بعنوان حق کسب و پیشه یا تجارت  به وی بپردازد.

در واقع این حق حتی در صورتیکه در قرارداد اجاره قید نگردد برای مستاجر قابل تصور است و حتی توافق بر خلاف آن طبق قوانین مربوطه صحیح نیست. بسیاری از موجرین در انعقاد قرارداد اجاره اسقاط حق کسب و پیشه را قید نموده و مستاجرین قبول و امضاء مینمایند. اما از آنجایی که این حق حقی است که به محض انعقاد اجاره برای مستاجر بوجود نمی آید و در طول سالها تلاش و کاسبی بوجود می آید لذا اسقاط حقی که موجود نیست موضوعیت نداشته و اثری بر آن مترتب نیست. این حق نیز توسط کارشناسان رسمی دادگستری اندازه گیری میشود و ملاکهای خاصی را برای محاسبه آن در نظر کارشناس میتوان نام برد .

• طول سالهای کار در مغازه توسط مستاجر

• تعداد مشتریان ثابت و متغیر مستاجر

• میزان تلاش برای آبادانی ملک تجاری

• میزان شهرت کسب و کار در بین رقبا

• ارزش منطقه ای ملک

و بسیاری نکات دیگر که بتواند نظر کارشناس را برای میزان پیشرفت شهرت کاری مستاجر در ملک تجاری به خود جلب نماید. بنابراین برای بیان دقیق فرق سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت باید بگوییم :

۱- سرقفلی حقی است که از ابتدا برای مستاجر بوجود می آید ولی حق کسب و پیشه پس از کسب شهرت صنفی برای مستاجر ایجاد میشود.

۲- در ارزیابی سرقفلی امکانات ملک تجاری و مرغوبیت آن از منظر مکان و نوساز یا قدیمی بودن عین ملک  مطرح بوده ولی در ارزیابی حق کسب و پیشه صرفاً عمل و تلاش و همت و میزان هزینه کرد مستاجر مطرح میباشد.

۳- در ادامه و تبیین بهتر بند قبلی باید بگوییم سرقفلی حقی است که بر عین ملک برای مستاجر ملک بوجود می آید اما حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که بر عمل مستاجر تعلق میگیرد.

۴- نهایتا اینکه اگر ملکی که دارای سرقفلی است چندین سال خالی بماند سرقفلی از بین نمیرود اما ملک تجاری که مستاجر ندارد قطعا حق کسب و پیشه یا تجارت نیز برای آن متصور نیست.

نتیجه گیری

با عنایت به توضیحات فوق به موکلین و خوانندگان این مقاله توصیه میشود : اگر چنانچه مشکل حقوقی در خصوص سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت با مالک یا مستاجر خود دارند قبل از هرگونه اقدامی حتما از طریق وکلای متبحر و متخصص پایه یک دادگستری در این خصوص کمک بگیرند .

چراکه همانطور که در طول این مقاله بیان گردید این دو عنوان از جمله حقوقی است که برای افراد ناشناخته و سوال برانگیز است و درصورت اقدام بدون مشورت با وکلا ، قطعا با ضرر و زیان و پشیمانی همراه خواهد بود .

گروه وکلای ایران آرتا این افتخار را دارد تا در زمینه های ملکی از جمله موضوعات سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت از وکلای با تجربه با سوابق درخشان و موفق بهره برده و آماده انتقال این تجارب به  شما عزیزان از طریق مشاوره تلفنی و  مشاوره حضوری و نهایتاً برعهده گرفتن وکالت در مراجع قضایی میباشد.