بهترین وکیل دستور تخلیه فوری مستاجر تهران-۰۹۰۳۸۶۴۰۷۷۵-گروه وکلای ایران آرتا

آیا شما نیاز به یک وکیل دستور تخلیه فوری برای مستاجر یا شخص غاصبی که از ملک شما خارج نمیشود دارید؟ همراه ما باشید تا شما را با نکات تخلیه ملک استیجاری و مشخصات و ویژگی های بهترین وکیل دستور تخلیه و هزینه های جانبی طرح این دعوا آشنا نماییم.

تخلیه ملک استیجاری با وکیل دستور تخلیه به صورت فوری

یکی از معضلات امروزه جامعه ما مخصوصاً در کلان شهرهایی مانند تهران وجود تداخل و تعارض رفتاری بین موجر و مستاجر ملک چه مسکونی و چه تجاری می باشد. در این مقاله ما قصد داریم شما را با نوع خاصی از دعاوی در شوراهای حل اختلاف آشنا کنیم .تخلیه املاک از طریق مراجع قضایی به طرق مختلف و مراجع مختلف صورت می گیرد. اما نوعی از این تخلیه تنها توسط شوراهای حل اختلاف انجام میشود.

شورای حل اختلاف همانگونه که از نامش پیداست مرجعی است که در پی قانون شوراهای حل اختلاف مصوب مجلس شورای اسلامی و در جهت صلح و سازش و تراکم و ورود کمتر پرونده به دادگاه ها و دادسراها پایه گذاری گردید. اما علاوه بر موارد فوق ، وظایف متفاوتی توسط قانون اخیرالذکر بر عهده این نهاد قرارداده شده است و آن اجرا و رسیدگی به دعاوی روابط موجر و مستاجر از جمله دستور تخلیه در شرایط خاص می باشد. که البته در قانون جدید شوراهای حل اختلاف که در آینده ای نزدیک قابلیت اجرا خواهد یافت بسیاری از صلاحیت ها از آن گرفته شده و در اختیار محاکم صلح قرارداده شده است.

تخلیه اموال غیر منقول یا همان املاک به چند حالت ممکن امکان پذیر است ما برای توضیح موضوع هدف این مقاله که بررسی ویژگی های یک وکیل دستور تخلیه فوری میباشد نیاز داریم تا در ابتدا ابعاد مختلف تخلیه املاک را بررسی کنیم و سپس بفهمیم ویژگی های وکیل دستور تخلیه یا حکم تخلیه چیست و چگونه بهترین وکیل در این زمینه را بیابیم.

وکیل دستور تخلیه یا حکم تخلیه املاک

همانطور که در پاراگراف قبلی اشاره شد ، در ابتدا  و قبل از شناخت وکیل دستور تخلیه باید با این تخصص کمی آشنا شویم اول اینگونه آغاز میکنم   که دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است چرا که ما در عالم حقوق و آیین دادرسی دادگاهها دو نوع رای داریم که توسط قضات یا مقامات تحقیق صادر میگردد .

رای اعم است از حکم یا قرار لذا حکم نوشته ای است که در ماهیت اختلاف صادر میشود و بین طرفین فصل اختلاف و تنازع مینماید اما قرار نوشته ای است که بصورت موقتی بین طرفین اختلاف صادر و رفع تنازع میکند و انواع آن در قانون تعیین شده اما مشکل را بطور کامل حل نخواهد نمود .

 دستور تخلیه چیست؟

با توجه به توضیحات قبلی باید بگویم که دستور تخلیه در واقع نه حکم است و نه قرار بلکه دستور تخلیه شیوه خاصی از قانونگذاری است که برای سرعت بخشیدن به مسایل مربوط به روابط موجر و مستاجر در بحث تخلیه خودنمایی مینماید . در واقع مقرره ای خاص برای تخلیه ملک استیجاری با شرایطی خاص .وکیل دستور تخلیه فردی است که این موضوع برای او کاملا روشن است که دستور تخلیه برابر ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ یک تمهید خاص قانون گذار است تا رضایت مالکین و مستاجرین در سرعت رسیدگی را جلب نماید.

گفتیم که دستور تخلیه نه حکم است و نه قرار لذا کارکرد این دو را ندارد فی المثل میدانیم تمام احکام دادگاهها و قرارهای صادره با شرایطی و حدنصاب هایی قابل تجدید نظرخواهی توسط طرفین پرونده است اما دستور تخلیه به هیچ وجه قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی نیست.لذا پس از صدور دستور تخلیه یا رد آن درخواست دهنده میتواند مجددا این درخواست را داشته باشد.

از دیگر خصوصیات شرایط دستور تخلیه وجود امضای دو شاهد ذیل قرارداد اجاره است .بنابراین چنانچه امضای دو شاهد در ذیل قرارداد موجود نباشد این دستور قابلیت صدور ندارد و درخواست شما رد خواهد شد همانطور که گفتیم وکیل دستور تخلیه این تفاوتها را بخوبی درک خواهد کرد.

مورد دیگری که شرایط صدور دستور تخلیه را مهیا خواهد نمود انقضای مدت اجاره نامه است اگر چنانچه هنوز قرارداد اجاره شما به اتمام نرسیده باشد وکیل دستور تخلیه قادر به اخذ این دستور نخواهد شد.بعضی افراد تصور میکنند که با اثبات عدم پرداخت اجاره بها ماهیانه توسط مستاجر میتوانند دستور تخلیه یک هفته ای مقرر در ماده ۴ را اخذ کنند اما این دستور بدین علت صادر نخواهد شد.

حکم تخلیه چیست؟

حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه از فوریت قانونی برخوردار نیست در خصوص روابط موجر و مستاجر در حال حاضر سه مقرره قانونی توسط دستگاههای قضایی ، وکیل دستور تخلیه و حقوقدانان مورد استفاده قرار میگیرد. در واقع صدور حکم تخلیه منوط به رسیدگی ماهیتی به رابطه قرارداد اجاره و نوع رفتار موجر و مستاجر این قرارداد است. بگونه ای که چنانچه شرایط فسخ قرارداد طبق موارد احصاء شده در متن قانون موجود باشد شرایط برای صدور این حکم نیز مهیا خواهد بود.

 قوانین اجاره مورد استفاده وکیل دستور تخلیه یا حکم تخلیه

اول- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

مواد زیادی از این قانون پس از تصویب قوانین بعدی نسخ گردیده و کارایی خود را از دست داد و صرفا روابط استیجاری موقعیتهای تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد گردیده را مشمول خود قرارداد و مباحثی مانند حق کسب و پیشه و تجارت از نکات کاربردی بجا مانده از این قانون است. موارد مورد استفاده وکیل دستور تخلیه به هیچ وجه در این قانون یافت نمیگردد. بدین معنا که وکیل دستور تخلیه برای اجرای دستور تخلیه موضوع ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ اصلا نیازی به قانون سال ۵۶ نخواهد داشت.

اما موارد صدور حکم تخلیه در قانون اخیر ، در خصوص املاک تجاری که حقوقی مانند سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت وجود دارد به وفور یافت می شود .

دوم – قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲

این قانون نیز پس از پیروزی انقلاب اسلامی با توجه ضروریات موجود تصویب گردید که تا حدودی همچنان قابلیت اجرایی دارد از جمله مواردی که میتواند منجر به صدور حکم تخلیه املاک مسکونی گردد از موضوعاتی است که در این قانون یافت می گردد.

از جمله موارد صدور حکم تخلیه که میتوان به استناد این قانون اقدامات قانونی را به انجام رساند شامل موارد فسخ قرارداد موجود در این قانون میباشد.عده ای از موارد فسخ قرارداد اجاره در این قانون متعلق حقوق مستاجر و موارد دیگری از موارد حق فسخ موجر شناخته شده که در واقع صدور حکم تخلیه اکثراً در ادامه تایید حق فسخ موجر صادر خواهد شد که در ادامه این مقاله مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

سوم –قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶

این قانون آخرین تدوین قانون گذار در خصوص روابط موجر و مستاجر تا به امروز بوده و مباحث دستور تخلیه و سرقفلی را در خود جای داده.از آنجایی که یکی از موضوعات اصلی این مقاله ، هدف گذاری برای بررسی دستور تخلیه می باشد می بایست در این قسمت توضیحات بیشتری در این خصوص بیان شود .همانطور که در سطور اولیه در توضیح دستور تخلیه آمد، این دستور نه حکم است و نه قرار بلکه یه دستور ساده قضایی است. بنابراین قابلیت اعتراض طبق آراء دادگاهها را نخواهد داشت.

همچنین یک بار طرح آن باعث جلوگیری از طرح مجدد آن نخواهد شد و در واقع شما هر تعداد که بخواهید ، توانایی طرح این درخواست را در شورای حل اختلاف خواهید داشت.چرا که مانند احکام دادگاهها اعتبار امر قضاوت شده را نخواهد داشت.یک وکیل دستور تخلیه تمامی موارد مذکور در این مقاله را میتواند طی یک جلسه مشاوره حضوری یا تلفنی برای شما شرح دهد اما هرگز تجربیات بدست آورده در طرح اینگونه دعاوی و رویه های قضایی موجود را بطور کامل آموزش نخواهید دید .

بنابراین بهتر است طرح دعوای تخلیه اعم از حکم تخلیه و دستور تخلیه را به وکیل مورد اعتماد خود بسپارید.حال میخواهیم بررسی کنیم چه مواردی مورد استناد وکیل دستور تخلیه برای اخذ این دستور از مرجع صالح میگردد و یا در واقع چه شرایطی لازم است تا مرجع صالح این دستور فوری ۷ روزه را به نفع موجر و وکیل او صادر نماید.

شرایط گرفتن دستور تخلیه با وکیل دستور تخلیه

گفتیم که دستور تخلیه بعنوان یک مقرره خاص تنها در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تدوین گردیده و برای صدور چنین دستوری به مواد این قانون استناد خواهد شد.این شرایط خاص عبارت است از :

1. قید مدت در قرارداد اجاره
2. تنظیم قرارداد اجاره در دو نسخه
3. امضای دو نفر شاهد ذیل قرارداد
4. انقضای مدت اجاره و عدم تمدید آن
5. تقاضای موجر در مرجع صالح

موارد مذکور فوق نکات و شرایطی است که برای صدور چنین دستوری موضوعیت دارد یعنی در واقع در صورت نبود هرکدام از این شرایط دادگاه صالح دستور تخلیه را صادر نخواهد نمود.در خصوص شرط پنجم یعنی تقاضای موجر یا وکیل وی در مرجع صالح نکته ای قابل ذکر است و آن اینکه در صورت انعقاد قرارداد رسمی اجاره در دفاتر اسناد رسمی بین موجر و مستاجر ، گرفتن دستور تخلیه از طریق دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و چنانچه قرارداد به صورت عادی بین طرفین باشد از طریق دادگاه صالح در صورت وجود شرایط ۱ تا ۴ فوق ظرف یک هفته صادر و از طریق ضابطین دادگستری در صورت امتناع مستاجر قابل اجرا خواهد بود.

موارد حق فسخ اجاره با وکیل دستور تخلیه

از آنجایی که تمامی قرارداد ها دو طرف دارد و قرارداد اجاره نیز از این قاعده مستثنی نیست هریک از موجر و مستاجر در صورت وجود شرایطی که در قوانین اجاره تصریح شده برای انحلال قرارداد اجاره حق فسخ خواهد داشت که البته حق فسخ موجر با شرایط آن تنها موضوعی است که منجر به صدور حکم تخلیه نیز خواهد شد. لذا به نوبت شرایطی را که باعث حق فسخ برای موجر و وکیل دستور تخلیه و حکم تخلیه او خواهد شد و سپس موارد حق فسخ مستاجر را با هم بررسی خواهیم نمود.

موارد حق فسخ موجر در اماکن مسکونی

در موارد ذیل موجر یا وکیل دستور تخلیه یا حکم تخلیه وی میتوانند پس از اثبات فسخ در دادگاه صالح ، حکم تخلیه ملک استیجاری را نیز از آن مرجع اخذ نمایند.

• چنانچه مستاجر بدون اجازه موجر مورد اجاره را به غیر واگذار نماید
• در صورت انتقال مالکیت قطعی به شرطی که در قرارداد اجاره قید شده باشد.
• استفاده مورد اجاره در غیر موارد قید شده در قرارداد
• عدم پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر در قرارداد
• اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد.

تمامی موارد فوق صرفاً در خصوصی اماکن مسکونی قابلیت اجرا دارد چون قانون سال ۱۳۶۲ صرفا در خصوص اینگونه اماکن تصویب گردیده و در خصوص اماکن تجاری همانطور که قبلا اشاره شد قانون سال ۱۳۵۶ حکم فرماست.

موارد حق فسخ موجر  در اماکن تجاری

لازم بذکر است در خصوص اماکن تجاری ما دو مقرره قانونی داریم یکی قانون سال ۱۳۵۶ که درباره حق کسب و پیشه یا تجارت و موارد حق فسخ موجر تمهیداتی را در نظر گرفته و همچنین حمایت خاصی از مستاجرین گردیده بدین گونه که صدور  دستور تخلیه که به هیچ وجه جایگاهی نداشته و با انقضای مدت اجاره در صورت وجود حق کسب و پیشه یا تجارت یا سرقفلی نمیتوان اقدام به تخلیه ملک نمود وصدور  حکم تخلیه نیز به راحتی و بجز شرایط قانون اخیر  متصور نیست. که این شرایط عبارتند از  :

• اگر مستاجر ملک تجاری به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً عین مستاجره را به غیر واگذار نماید بدون اینکه اجاره نامه تنظیم نماید
• اگر ملک تجاری برای شغل معینی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضای نوجر شغل خود را تغییر دهد
• در صورت تعدی یا تفریط مستاجر نسبت به مورد اجاره
• در صورت عدم پرداخت به موقع مال الاجاره یا اجرت المثل بگونه ای که با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه(در موارد اجاره نامه های عادی) ظرف ۱۰ روز از پرداخت اقساط معوق خودداری نماید.

موارد صدور حکم تخلیه بدون فسخ قرارداد در اماکن تجاری

• پس از انقضای مدت اجاره محل کسب و با هدف احداث ساختمان جدید به شرط ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری
• پس از انقضای مدت اجاره و بعلت نیاز نوجر برای کسب یا پیشه یا تجارت
• پس از انقضای مدت اجاره چنانچه محل کسب مناسب برای سکونت بوده و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه کند.
• درصورتی که مستاجر محل کسب را بدون اجازه مالک به شخص دیگری واگذار نماید.
• در صورت استمرار ممانعت مستاجر از انجام تعمیرات ضروری توسط موجر

موارد حق فسخ مستاجر در ملک مسکونی

این تنها موجر نیست که از خدمات وکیل دستور تخلیه و حکم تخلیه استفاده می نماید بلکه مستاجرین نیز در موارد زیادی از جمله تایید فسخ قرارداد اجاره میتوانند از وکلای متخصص استفاده نمایند.نکاتی از موارد حق فسخ مستاجرین در اماکن مسکونی که میتوانند از تجربه و تخصص وکیل دستور تخلیه استفاده نمایند به شرح ذیل است :

• عدم انطباق اوصاف ملک استیجاری با اوصاف مندرج در قرارداد اجاره
• در صورت تحقق حق فسخ مندرج در قرارداد به نفع مستاجر
• مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و انتفاع بخوبی محقق نشود و قابل تعمیر هم نباشد.

موارد حق فسخ مستاجر در ملک تجاری

با توجه به توضیحات گذشته در خصوص اینکه اماکن تجاری صرفاً مشمول قانون سال ۵۶ میباشد و با توجه به اینکه قانون سال ۷۶ قوانین مغایر را نسخ ضمنی نموده بنابراین موارد حق فسخ مستاجرین در خصوص املاک تجاری و کسب و پیشه نیز به جز یک مورد از موارد حق فسخ قانون سال ۶۲ تبعیت می نماید. بنابراین موارد حق فسخ مستاجرین اماکن تجاری به جز موارد فوق شامل یک بند زیر نیز خواهد بود.

• در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ از طرف کلیه ورثه

این تنها نکته ای است که به انضمام موارد حق فسخ قانون سال ۶۲ میتوان برای اماکن تجاری و کسب و پیشه در نظر گرفت.

بهترین وکیل دستور تخلیه و حکم تخلیه کیست؟

اگر موارد و توضیحات راجع به قوانین و نکات قرارداد اجاره و مسایل پیرامون آن را برای شما توضیح نداده بودم قطعاً به تخصص و ارزش یک وکیل دستور تخلیه متخصص پی نمی بردید ولی در حال حاضر میتوان با خیال راحت و توضیح مختصر چنین شخصی را معرفی کرد .

همانگونه که دیدیم ما سه نوع قانون در حال اجرا برای روابط موجر و مستاجر داریم که شاید تمام مواد آن با هم کمتر از ۷۰ ماده است و تسلط بر آن شاید کار سختی به نظر نیاید اما با توجه به تنوع املاک به مسکونی و تجاری و نکات پیرامون آن که در فاصله زمانی زیاد تدوین گردیده و از طرفی قوانین لاحق به ترتیب قسمتی از قوانین قبلی را نسخ ضمنی نموده و مابقی آنان به قوت خود باقیست ، کنار هم قراردادن و تفسیر مواد آن کاری بسیار کارشناسانه و تخصصی است.

این کار تخصصی زمانی دشوارتر می شود که رویه های قضایی و آراء وحدت رویه و نظریات مشورتی را نیز در کنار آن مد نظر قراردهیم بنابراین  وکیل دستور تخلیه یا حکم تخلیه با توضیحات ارائه شده یک متخصص تمام معناست. بهترین وکیل دستور تخلیه فردی مجرب است که با اشرافیت کامل نسبت به تمام قوانین موجود و رویه های قضایی تفاوتهای موجود در دستور تخلیه و حکم تخلیه را بخوبی از هم بازشناخته و بهترین استفاده را خواهد برد.

نتیجه گیری

اگر شما در روابط استیجاری خود چه بعنوان موجر و چه بعنوان مستاجر به مشکلی برخورد نمودید و قادر به مدیریت آن نبودید به شما توصیه موکد میکنم حتماً ابتدا از مشاوره وکیل دستور تخلیه متخصص بهره ببرید . در مراجعه اولیه به وکیل وی با بررسی و نوع مشکل و شرایط شما بهترین راهکار را در اختیار شما قرار خواهد داد و گاهاً شاید با توجیه و تببین حقایق قانونی برای دو طرف موضوع را با مصالحه خاتمه دهد .

باور اشتباه عده ای افراد در مراجعه به وکیل آنان را در معرض ضررهای جبران ناپذیر قرار خواهد داد که به مراتب بسیار بالاتر از هزینه حق الوکاله وکیل خواهد بود و البته بسیاری از افراد این موضوع را نیز نمیدانند که هزینه وکیل را میتوانند بعد از پیروزی از طرف مقابل طی همان رای نهایی دعوی مطالبه نمایند.

گروه وکلای ایران آرتا با دارا بودن وکلای متخصص در تمام زمینه های حقوقی و کیفری و ملکی از جمله  وکیل دستور تخلیه و حکم تخلیه و سوابق درخشان در زمینه های تخصصی خود میتوانند همراه شما تا انتهای پرونده و یا حل مشکل ، بعنوان فردی امین و مشاوری دلسوز کنار شما باشند لذا قبل از هرگونه اقدام عملی یا حقوقی از طریق تماس تلفنی رایگان و چت آنلاین وکلای ما را مطلع نمایید.